Cette question est souvent posée par ceux qui s’intéressent au processus de l’achat-revente. Certes, avec la démocratisation d’internet, de l’achat immobilier et de l’accès à l’information, il semble de plus en plus difficile de faire la différence par des achats à bas prix et de revaloriser pour revendre.
Cependant, des exemples quotidiens montrent que les retournements sont possibles et se produisent fréquemment.
- Tous les biens à vendre ne passent pas par des réseaux d’agences ou des sites de publicité en ligne.
- De nombreux investisseurs potentiels n’achètent pas en raison d’un manque de connaissances ou de la capacité d’acheter-revendre en utilisant des méthodes appropriées.
- Acheter et revendre est une activité locale de mise en réseau et de ratissage sur le terrain. Les théories générales sur l’immobilier et l’évolution des prix s’appliquent mal aux situations concrètes de ces bouleversements.
Il y a toujours une partie difficile et une partie simple lors de l’achat et de la revente. Soit il est facile d’acheter (beaucoup de biens sur le marché, zone sinistrée, et donc négociations favorables), mais de revendre est difficile (il faut attirer des acheteurs) ; ou au contraire, acheter est difficile (prix élevés, biens neufs et de qualité, forte concurrence) et revendre plus facilement (zone de forte demande, hausse des prix…).
Vous serez toujours confronté à l’un de ces agréments et à l’une de ces difficultés.
Combien peut-on gagner avec l’achat-revente ?
Évidemment, c’est la question qui est sur toutes les lèvres. C’est le nerf de la guerre bien sûr.
Et évidemment … il n’y a pas de réponse unique à cette question.
Ceux qui vont faire de l’achat-revente de manière occasionnelle, en plus de leur activité principale, vont gagner moins que ceux qui en font leur métier, et se rapprochent d’une activité de marchand de biens.
Ensuite, selon les régions, les budgets ne sont pas les mêmes, et le montant des plus-values non plus.
Quelques ordres de grandeur cependant :
- Il est raisonnablement possible de réaliser 1 à 2 achats-reventes par an, tout en ayant une activité en parallèle.
- En s’y mettant à temps plein, il est possible de réaliser jusqu’à 4 achats-reventes par mois, seul, en ayant des partenaires bien choisis et une expérience solide, permettant d’avoir accès aux bons dossiers, et d’être efficace.
- En moyenne, un investisseur touche un profit net, avant impôts de 30 000 € par achat-revente. Attention, il s’agit d’une moyenne nationale, empirique, réalisée à partir des études que l’on peut lire, de mon expérience, et des opérations auxquelles j’assiste. N’en faites pas une règle absolue, plutôt un ordre de grandeur.
Ainsi, même avec un emploi salarié, il est possible de démarrer rapidement, et de toucher 60 000 € de revenus complémentaires par an, avec 2 opérations.
Qu’est-ce que je fais moi-même, et qu’est ce que je délègue ?
C’est une question que vous devrez rapidement vous poser lors des premières opérations. Si vous le faites vous-même ou si vous ne voulez pas payer les autres pour faire certains travaux, vous voudrez toujours faire les choses vous-même.
Le débat est légitime et vous devrez vous interroger.
Pourtant, dans cette partie, ma conviction est claire : c’est une question d’ambition.
Si votre ambition est de réaliser une opération par an en plus de vos revenus, et que vous êtes bricoleur, réalisez vous-même un maximum de travaux. Traitez votre travail comme un passe-temps et économisez autant que possible sur les coûts.
Si votre ambition est de monter un véritable business afin de réaliser plusieurs opérations par an et de vous enrichir significativement, vous devez apprendre à déléguer. Bientôt, il ne sera plus possible de passer du temps au travail. Votre valeur ajoutée est ailleurs. Elle est dans votre réseau d’agents immobiliers, dans vos recherches immobilières, dans votre capacité à trouver des financements. Trouver des offres et les gagner est votre capacité à créer de la valeur. Ensuite, déléguez le travail opérationnel.
L’entrepreneur-investisseur doit créer des systèmes et des organisations qui fonctionnent et apportent de la valeur. Il ne peut pas sortir. Ces systèmes peuvent ensuite être déployés, dupliqués et développés.
L’achat-revente professionnel, mis en place avec une grande ambition (ce qui n’est bien sûr pas obligatoire) aura pour objectif de créer un système organisé permettant d’amener mensuellement des biens à l’achat et à la rénovation, puis à la revente, en s’appuyant sur des partenaires, puis une équipe dédiée et rémunérée lorsque l’entreprise atteint une taille suffisante.
Découvrez les 7 étapes d’achat-revente.
En tout cas, retenez une chose importante : l’achat-revente réalisé en parallèle d’une autre activité est tout à fait réaliste et rentable. Mais il y a deux prérequis :
- N’essayez pas de tout faire, déléguez simplement à des professionnels. Votre valeur ajoutée réside dans l’activité et le choix de l’immobilier.
- Cependant, contrôlez tout et rappelez-vous que vous seul faites attention à l’opération « retourner ». Tous les autres ne sont que des fournisseurs et ils ont d’autres sources de revenus pour vivre.
