Vous avez sûrement entendu des investisseurs parler de la fameuse formule « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » comme seul critère à examiner en immobilier.
Il y a deux messages cachés dans cette formule. D’une part, insister pour répéter trois fois le même mot souligne l’importance de la localisation dans l’immobilier. D’autre part, et parfois moins bien compris, un lieu peut désigner trois choses différentes : une ville, un quartier dans une ville ou un appartement dans le quartier.
L’emplacement, la ville.
Une étude macroéconomique du potentiel de la ville peut être réalisée au moyen de sites Internet. Il y en a qui indiquent des informations comme la population et son évolution, les catégories sodo-professionnelles, le taux de chômage, l’indice de tension du marché locatif par type de logement, etc.
Mais quand on y revient plus tard, rien ne vaut la connaissance du terrain dans cet aspect. Donc si vous pouvez privilégier la ville dans votre quartier proche actuel (ou pas dans votre quartier actuel) tant mieux.
L’emplacement, le quartier.
Le choix du quartier est très important. À une époque où le centre de Paris était encore « investi » avec une rentabilité acceptable, l’intérêt pour un même quartier pouvait même varier selon les rues.
Le centre-ville est généralement un établissement sûr, à l’exception des quelques villes où il s’est tellement appauvri que toutes les classes aisées l’ont fui.
Vous pouvez également ajuster le quartier sélectionné à la population cible. Si vous louez un logement étudiant, renseignez-vous si les étudiants préfèrent le centre-ville ou la zone du campus (il n’y a pas de vérité unique, cela peut changer d’une ville à l’autre).
Miser sur un quartier émergent, par exemple un quartier agréable avec une population paisible qui grandira avec chaque immeuble, peut laisser espérer une valeur ajoutée à long terme (qui ne doit être vue que comme un bonus potentiel).
En revanche, évitez d’investir dans un quartier de mauvaise réputation actuellement peu cher et soi-disant réhabilité (ou dont vous jugez la mauvaise réputation exagérée). Il est très difficile et long pour un quartier de se débarrasser d’une mauvaise réputation.
Explorez la région plusieurs fois par jour. A une époque où je n’étais pas encore un investisseur actif, et que je jouais dans une ville naïve, méconnue, objet de mes visites, je voyais des offres pas très justes d’agents immobiliers
- Apparemment très bon appartement, avec un rapport qualité/prix très intéressant, théoriquement source à la fois d’efficacité et de moins de soucis liés à la location de vacances. Elle donnait sur le bar de l’autre côté de la rue. Le discours de l’agent était quelque chose comme « c’est un bar sans terrasse donc pas de bruit ». En fait, c’était juste le bar préféré des étudiants. Et comme il est interdit de fumer dans les bars, en terrasse ou non, la moitié des clients reste dehors jusqu’à 2h du matin et l’hiver, soit 4 jours sur 7.
- Plus subtil, un appartement au-dessus de la halle de livraison de Monoprix. En journée, le hangar est fermé, mais quand on se renseigne sur place, il s’avère que ces livraisons ont lieu 6 jours sur 7 à 5h00 et sont particulièrement bruyantes, avec même des échos dans les appartements du dessus lors du chargement et déchargement.
La meilleure façon d’éviter ces écueils est de bien connaître la ville dans laquelle vous investissez. Vous pouvez également vous rendre dans le quartier de votre choix à différents moments ou interroger les habitants (dire que vous envisagez de louer l’immeuble au lieu d’investir peut faciliter votre prise de contact si vous parlez aux locataires).
L’emplacement, l’appartement
Derrière le prix au mètre carré de chaque ville se cachent des différences dans l’offre immobilière. L’environnement du quartier, la configuration et l’emplacement des pièces sont des facteurs influents mais difficiles à normaliser.
L’impact des charges de copropriété n’est pas « normalisable », mais tout n’est pas subjectif : elles ont un impact direct sur la trésorerie pouvant être tirée du bien et donc sur le rendement attendu. L’impact logique de ces charges élevées sur le prix à payer pour le bien peut donc être trouvé à partir de calculs.
L’impact du plancher plat et le diagnostic de l’efficacité énergétique (OPE) de l’appartement sont des éléments plus faciles à normaliser.
Commençons par l’impact de l’étage, analysons les remises et bonus pour estimer le prix du logement en fonction de l’étage.
Décotes et surcotes à appliquer pour estimer le prix d’un appartement en fonction de l’étage.
| Rez-de-chaussée côté rue | – 15 % – 25 % selon passage dans la rue |
| 1 er étage | -6 % |
| 1 er étage avec café ou commerce ouverts tard en-dessous | – 20 % |
| Du 3e au 6e étage avec ascenseur | + 2,5 % par niveau |
| Vue sur cour sombre / Rez-de-chaussée côté cour | – 10 % |
| 3e étage sans ascenseur | – 10 % |
| 4 e étage sans ascenseur | – 15 % |
| 5e étage sans ascenseur | – 18 % |
| 6 étage et plus sans ascenseur | – 20 % |
Si l’on oublie les ascenseurs, ce qui peut être une bonne idée du point de vue des paiements de copropriété pour les investissements locatifs, on retrouve dans ce tableau l’idéal de 2 étages. A la rigueur, pour ma part, j’ai souvent mis en avant l’idéal d’un deuxième étage sur cour.
Des remises et des bonus qui doivent être appliqués pour estimer le prix d’une maison ou d’un appartement selon le Bilan Energétique (DPE).
Passons à l’impact du diagnostic de performance énergétique sur le prix des appartements. A la lumière du graphique ci-dessous, il convient de noter que les échanges se font en médiane avec l’étiquette énergétique en fin de niveau D. Les graphiques suivants se lisent par rapport à cette moyenne de référence.
En raison des conditions climatiques plus ou moins contraignantes selon les régions, l’étude a logiquement été menée dans des régions individuelles.
Différenciation des prix des logements selon le diagnostic de performance énergétique
