Si vous possédez un immeuble locatif occupé, rien ne vous empêche de le vendre, vous n’êtes pas obligé d’attendre la fin du bail de vos locataires.
Cependant, la vente d’un immeuble locatif loué comporte quelques spécificités qu’il vaut mieux connaître avant d’entamer le processus de vente.
Comment procéder lorsque l’on met en vente un immeuble locatif en location ? Petit tour d’horizon des points à prendre en compte avant de vous lancer.
Qu’est ce qu’un immeuble locatif ?
Un immeuble locatif, également appelé “immeuble de rapport”, est un bâtiment ou un ensemble de bâtiments qui est loué à des locataires pour des fins résidentielles ou commerciales. Il peut s’agir d’un immeuble d’appartements, d’un immeuble à logements multiples, d’un immeuble de bureaux, d’un immeuble de commerces, etc.
Contrairement aux immeubles en copropriétés, les immeubles en blocs appartiennent à un seul propriétaire, qu’il s’agisse d’un particulier, d’un professionnel ou d’un promoteur immobilier. Ce dernier, en monopropriété, détient donc l’immeuble entier, et non un ou plusieurs logements au sein d’une copropriété.
Avec un immeuble de rapport, le propriétaire se positionne en tant que bailleur, et non en tant que résident. Les locataires versent un loyer mensuel en fonction de leur bail d’habitation, d’un bail commercial ou encore d’un bail professionnel pour occuper l’immeuble et ont l’utilisation exclusive de leur espace locatif.
De son côté, le propriétaire de l’immeuble locatif est responsable de l’entretien et de la maintenance de l’immeuble.
Quelles sont les conditions à respecter pour vendre un immeuble locatif occupé ?
Il n’y a pas à proprement parler de conditions à respecter pour vendre un bien immobilier loué. Vous n’avez pas à informer vos locataires de la vente de votre immeuble locatif.
Par contre, il est important de veiller à ce que vos locataires disposent d’un bail en bonne et due forme et qu’ils soient tous à jour du paiement de leurs loyers. En effet, il sera difficile de vendre votre immeuble loué si un des locataires n’honore pas ses engagements, ou si le contrat de bail est inexistant ou incomplet.
Il y a également deux autres particularités à prendre en compte lorsque vous décidez de vendre votre immeuble locatif occupé :
- la difficulté à trouver un acquéreur pour un investissement locatif de cette ampleur ;
- l’impact sur le prix de vente.
En effet, la vente de logements sous baux locatifs n’est pas aussi facile que celle pour des logements vides. Un immeuble à vendre n’est pas un acte de vente classique comme l’achat d’une maison en résidence principale par exemple, et encore moins quand des locataires sont encore présents. Il y a donc beaucoup moins d’acquéreurs potentiels pour ce type de vente immobilière.
Ainsi, afin de trouver quelqu’un intéressé par ce projet d’achat, vous devrez certainement appliquer une décote au prix de vente de votre immeuble locatif. Pour un bien vide vendu loué, la décote sera d’environ 10-15 %.
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Franchisé du premier réseau de marchands de biens en France, je pratique mon métier de marchand de biens sur le Grand Sud Ouest. J’interviens dans un rayon de 130 km autour de Bordeaux (soit 1h30 de voiture environ).
Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité consiste à acquérir des biens immobiliers (appartement ou maison avec terrain, immeuble à rénover, terrain à bâtir, hôtel…), à les repenser, puis à les revendre dans le but de dégager une plus-value.
En tant que marchand de biens, acquérir un immeuble de rapport représente un investissement immobilier intéressant :
- Le prix d’achat au mètre-carré est moins élevé pour un immeuble locatif complet vendu en bloc que pour les mêmes logements vendus séparément à la découpe ou en lots. De plus, si l’immeuble est vendu loué, le prix de vente subira une décote ;
- Il n’y a qu’une seule transaction immobilière. Cela signifie une seule commission d’agent immobilier à payer et une seule fois des frais de notaire à régler.
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- Faire appel à un professionnel reconnu ;
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