Il existe deux manières classiques de financer l’achat-revente d’un bien immobilier : le financer en espèces ou par un emprunt. Dans tous les cas, vous aurez besoin de l’un des deux ou des deux pour compléter la transaction d’achat et de vente.
La répartition entre trésorerie et prêt dépendra de votre projet, de votre profil d’emprunteur, de votre patrimoine. Il n’y a pas de situation générale. Il est possible de faire votre premier achat en empruntant la totalité du montant, y compris les frais de notaire, sans débourser le moindre comptant.
Le financement bancaire pour l’achat-revente
C’est le financement le plus classique.
La banque vous accordera un prêt financier directement ou par l’intermédiaire d’un courtier lors de votre achat immobilier. La banque examine vos revenus, votre patrimoine et accepte votre financement.
C’est un financement pour tous les propriétaires, c’est-à-dire les investisseurs dans l’immobilier.
Dans le cas de l’achat et de la vente, il peut y avoir certaines particularités :
- Toutes les banques n’accepteront pas forcément de financer les travaux,
- Toutes les banques n’accepteront pas forcément de vous suivre, si c’est le cas, pour que vous puissiez revendre rapidement et donc rembourser le prêt par anticipation.
Il faudra sélectionner un prêt achat-revente spécifique et négocier avec la banque en ce sens.
Être en bon terme avec son banquier
Il est important de choisir une banque pour financer l’achat d’un bien immobilier.
Tout d’abord, vous devez choisir votre interlocuteur dans la banque. Le conseiller aura une marge d’acceptation et de négociation limitée et ne prendra aucun risque avec ses supérieurs. Le directeur d’agence a la possibilité d’accorder un prêt plus élevé sans le demander systématiquement à sa hiérarchie.
Les banquiers que nous connaissons et avons traités sont plus attentifs et plus rapides. faites l’effort ou agissez pour convaincre leur hiérarchie. Votre historique bancaire est un argument sérieux pour convaincre le banquier. Dans les grandes banques de détail, ce montant emprunté est typiquement de 300 000 €. Pour obtenir un prêt aux conditions que vous souhaitez, il est faut donc :
- S’occuper du bon interlocuteur qui acceptera de vous suivre dans l’aventure,
- Traiter avec la bonne banque, dont vous êtes la cible et dont le profil intéresse,
- Fournir des éléments de garantie qui rentrent dans le cahier des charges de la banque. Pour cela, vous n’aurez d’autre choix que de rencontrer plusieurs banques.
Le financement en liquidités pour l’achat-revente
C’est le financement le plus facile car il élimine un partenaire et un intermédiaire dans votre démarche. Ceci est particulièrement utile pour l’achat-revente rapides (plusieurs semaines).
Vous financez l’achat directement en espèces et obtenez une plus-value.
Vous êtes plus agile et pouvez répondre rapidement à des opportunités.
Le financement « Love-Money » de particuliers
Votre entourage ou vos amis peuvent être intéressés à contribuer au financement de votre achat-revente en vous prêtant de l’argent pour réaliser eux aussi une plus-value rapide.
Il faut veiller à toujours réaliser ce financement par un contrat écrit, même lorsqu’il s’agit de proches. La principale difficulté est que vous parvenez à rassurer les personnes qui vous prêtent des informations sur votre projet et votre capacité à réussir, surtout si c’est votre première fois.
Le financement par love-money est attrayant pour les investisseurs car ils peuvent obtenir un rendement plus élevé sur leur épargne. Si vous souhaitez attirer des investisseurs, essayez de fournir un rendement annuel d’environ 10 % de vos fonds.
Par exemple, si vous empruntez 30 000 euros pour acheter pour revendre et restituer les fonds au bout de 6 mois, le rendement de 1 500 euros serait de 10 % par an et serait considéré par l’investisseur comme très rentable. De cette façon, vous réussirez.
Ces 1500 € donnés en exemple seront à retirer de votre plus-value finale, d’où la nécessite d’être fins dans vos calculs.
Investissement en parts de capital dans une SCI
Vous pouvez également créer une société (SCI, Société Civile Immobilière) pour votre investissement et proposer à des investisseurs bien identifiés de devenir actionnaires de la société.
Veuillez noter que le nombre d’actionnaires doit être limité pour que l’opération ne soit pas considérée comme une offre au public. Essayez de vous limiter à 5 actionnaires.
De même, cette SCI ne peut être créée dans le cadre des activités d’un entrepreneur immobilier. Nous en reparlerons à la fin du livre.
La SCI devra rester héréditaire, c’est-à-dire que votre revente devra intervenir au bout de quelques mois ou années, et votre achat-revente n’aura pas à se répéter, risquant un reclassement en bonne affaire marchande.
Concrètement, vous créez une SCI, vous la divisez en 100 parts de capital et vous répartissez ces parts selon le montant de l’apport de chaque investisseur. Grâce à cette opération, vous pouvez prétendre à des opérations plus importantes que celles auxquelles vous auriez pu accéder seul, et augmenter votre plus-value, puisque le pourcentage de plus-value augmente avec la hausse de la valeur du bien.
Financement par le vendeur
Encore peu connue et pratiquée en France, c’est pourtant une pratique pleine d’avenir.
Cette technique consiste à solliciter directement un prêt auprès du vendeur.
Imaginez que vous concluez un contrat pour acheter une maison pour 100 000 € à acheter-revendre. Vous pouvez convenir avec le vendeur qu’il paiera immédiatement 50 000 €, suivi d’un loyer de 1 000 € par mois pendant 50 mois, auquel s’ajoutera une prime d’intérêt, par exemple 5 000 € payée à titre d’amende.
Vous achetez donc une maison 105 000 euros sur 4 ans, au lieu de 100 000 euros tout de suite. Et ça a vraiment de la valeur.
C’est en ce sens que le vendeur vous ferait un crédit. Bien sûr, cette méthode n’est pas possible avec tous les vendeurs. Il doit être en phase avec cette idée, et vous devez oser le demander. L’étalement des paiements sera contractualisé, et signé devant notaire, ce qui sécurisera totalement la démarche.
Si le vendeur n’est pas en attente de liquidités rapidement, il peut trouver son compte dans ce montage, d’autant plus qu’il y touche des intérêts.
Si vous souhaitez en savoir plus sur le fonctionnement de l’achat-revente.
